Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О методиках определения степени износа многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выделяют две стадии физического износа зданий и сооружений – устранимая (ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели) и неустранимая (дальнейшая эксплуатация в таких условиях невозможна).
На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа:
- сколы, трещины, выбоины, выпадение отдельных камней из стен, надземной части цоколя и фундаментных столбов;
- выпучивание и перекосы цоколя;
- перекосы дверных и оконных проемов;
- осадка отдельных участков стен, искривление их горизонтальных линий;
- нарушение монолитности кладки;
- отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов;
- трещины в перемычках и карнизах;
- увлажнение стеновых поверхностей, появление высолов;
- смещение или прогиб плит в отношении одна к другой из-за деформаций;
- оголение арматуры;
- следы протечек или промерзаний на фасадах.
Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания. При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы.
Таблица № 38. Двери.
Таблица № 39. Окна.
Таблица № 38
ДВЕРИ
|
Физический износ |
Признаки износа |
Примерный состав ремонтных работ |
|
0-20 |
Волосные поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками; стертость дверных полотен или щели в притворах. |
Текущий ремонт |
|
21-40 |
Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки; приборы частично утрачены или неисправны; дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены |
Малый ремонт дверных полотен и коробок со сменой до 50% приборов |
|
41-60 |
Коробки (колоды) местами повреждены и поражены гнилью; наличники местами утрачены; обвязка полотна повреждена |
Ремонт дверных коробок (колод) со сменой негодных частей; большой ремонт дверных полотен |
|
61-80 |
Полное расстройство дверных полотен и коробок (колод); массовые поражения гнилью и жучком |
Полчан смена заполнений проемов |
Кто проводит экспертное обследование?
Обычно определением физического износа зданий и сооружений занимаются БТИ. Однако подобную процедуру можно провести в экспертных организациях, которые осуществляют строительно-технические экспертизы.
Мы предлагаем воспользоваться услугами Федерации судебных экспертов вот по каким причинам:
- ФСЭ – это аккредитованная компания, которая выдает обладающие юридической силой заключения. Поэтому выводы экспертов можно использовать в качестве доказательства при возникновении необходимости обосновать претензии и возражения.
- Организация имеет собственные лаборатории, что позволяет проводить анализы без привлечения сторонних ресурсов.
- Компания оснащена современным диагностическим оборудованием, позволяющим проводить все необходимые исследования и испытания.
- Наличие мобильных лабораторий позволяет проводить обследования на местах.
Кроме того, специалисты Федерации судебных экспертов проводят бесплатные консультации, выезжают на объект для проведения комплекса исследовательских работ по определению физического износа зданий и сооружений. По полученным в результате строительно-технической экспертизы составляют обоснованное заключение.
Еще одним преимуществом компании является разветвленная сеть филиалов, позволяющая получать профессиональное обслуживание в отдаленных регионах страны.
Как посчитать процент износа жилого дома – Юридический справочник
БТИ указало цифру физического износа в 6%, не желая при этом объяснять, каким способом эта цифра была исчислена.Встречал упоминание в Интернете, что при обследования степени износа здания БТИ должны руководствоваться только ВСН 53-86р, при этом осматриваются все конструкции здания и не менее 80% помещений, вроде.
Не могли бы Вы подсказать, каким другим методом наше БТИ (и, подозреваю, другие БТИ РФ) исчисляет износ домов, не скрывая зачастую, что даже визуального обследований домов никогда не проводилось? Роза Репутация: 0 Зарегистрирован: Заголовок сообщения: При обследовании квартиры, если инвентаризация дома проводилась давно, % износа вычисляем по количеству лет с года постройки.
То есть, в Вашем случае 2009г-1992г=17, а если дом кирпичный , то применяется коэффициент = 0,8, т.е 17х0,8=14%.
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Физический износ отражает изменения физических свойств объ екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).
Физический износ может возникать под воздействием экс плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ ных факторов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
- экспертный;
- нормативный (или бухгалтерский);
- стоимостной;
- метод расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный .
Как рассчитывается процент износа здания
Гость
В настоящее время понятие «ветхое жилье» в законодательстве РФ не раскрывается. Ни Жилищный кодекс РФ, ни положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 не содержит какого-либо упоминания о ветхом жилье. Вместе с тем данное понятие широко используется как в названии различных федеральных и местных программ «по регенерации кварталов ветхого и аварийного жилья», расселению граждан из ветхого и аварийного жилья, так и упоминается в судебных актах.
Впрочем, конфликт — сильно сказано. Просто на проблемы людей до определенного времени никто внимания не обращал. Дело в том, что деревянному дому под номером 28 на Загорной улице без малого сто лет. Но признать здание аварийным власть не спешит. Несмотря на то что крыша может рухнуть на головы людей в любой момент.
Полная стоимость
воспроизводства или замещения являются
суммой затрат на воспроизводство
(замещения) нового здания в ценах,
действующих на дату проведения оценки.
Следовательно, необходимо учесть
различия в характеристиках нового
объекта и оцениваемого объекта
недвижимости.
Износ в
оценке означает потерю полезности, а
значит и стоимости объектом оценки по
любой причине. Износ (как потеря стоимости)
может быть выражен в абсолютных и
относительных единицах. Если износ
выражен в абсолютных единицах (денежных
единицах), то он вычитается из полной
стоимости воспроизводства.
- Vвоспр
= Vпвоспр
– И или Vзамещ
= Vпзамещ
– И, (6.5) - где СВ – стоимость
воспроизводства объекта; - Vзамещ
– стоимость замещения улучшений объекта; - Vпвоспр
– полная стоимость воспроизводства
объекта; - Vпзамещ
– полная стоимость замещения объекта; - И – износ объекта
оценки, выраженный в денежных единицах. - Если износ выражен
в относительных единицах (процентах),
то применяется следующая формула: - Vпвоспр
= Vвоспр
∙(1 – И), (6.6) - где И – износ
объекта оценки, выраженный в относительных
единицах. - Выделяют два
способа определения износа:
- метод срока жизни;
- метод разбиения на виды износа.
Износ, как потеря
стоимости, может быть выражен как в
относительном выражении (по отношению
к полной стоимости воспроизводства или
полной стоимости замещения), так и в
абсолютном выражении.
Оспаривание инвентаризационной стоимости квартиры
Физический износ здания – понятие и методика определения. Правила оценки изношенности, образец методических материалов. Какие факторы влияют на износ строений, примеры таких воздействий. Как работать с таблицами оценки физической изношенности зданий.
Таким образом можно избежать дополнительных финансовых затрат при ремонте дома, систем коммуникаций после приобретения и дом прослужит новому хозяину гораздо дольше.
В основу разработки настоящей Методики положена закономерность соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, имеющего целью возмещение этого износа, с учетом восстановительной стоимости конструктивных элементов.
Методика определения физического износа гражданских зданий разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома, согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР.
Подобные «отделочные» работы скрывают повреждения и в последствие невнимательные покупатели вынуждены менять, ремонтировать, а в сложных случаях и тратиться на приобретение другой жилплощади.
Не всё так просто. Определение физического износа здания — это сложный процесс, требующий определенных познаний в данном вопросе.
Также следует отметить, что для различных конструкций зданий и сооружений, а также систем инженерного оборудования установлены сроки допустимой эксплуатации, по истечению которых эти конструкции подлежат замене либо проведению капитального (текущего) ремонта. Сроки эксплуатации конструкций установлены в соответствующих нормативных документах.
Для определения изношенности жилого строения используют два основных метода:
- Оценка износа дома по отдельным критериям (состояние несущих стен и перекрытий, состояние систем электро- газо- и водоснабжения и другое).
- Оценка износа по сроку эксплуатации строения.
Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры
Искривление горизонтальных линий стен, осадка отдельных участков здания. Поражение гнилью, жучком, частичные разрушения забирки и столбов. Состояние фасада. Увеличивают показатель износа трещины на стенах и потолке, расхождение плит, искривление потолка и стен, искривление углов.
Например, трещины заклеивают плотными обоями или затирают строительными смесями низкого качества, сантехнические системы, водопроводы и отопительные секции окрашивают, чтобы скрыть повреждения и т.п.
Настоящая Методика определения физического износа гражданских зданий вводится взамен таблиц признаков для определения процента изношенности частей строений и элементов благоустройства (инструкция ГУКХ НКВД РСФСР по инвентаризации коммунальных имуществ от 27 апреля 1930 года N 228).
Определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается.
Покупатель же, купивший такой дом, потом вынужден выкладывать большие деньги за капремонт. Чтобы избежать таких потерь, лучше перед покупкой провести экспертную оценку состояния здания и выявить степень его износа. По результатам проведенной экспертизы выдается официальное заключение с результатами о фактическом состоянии объекта обследования и проценте физического износа как для отдельных конструкций, так и для всего объекта в целом.
Где узнать процент износа многоквартирного дома
Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.
Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.
Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта.
Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка. При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход).
Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу. Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического.
Физический износ дом и почему он происходит
Базой для определения износа многоквартирного дома служат:
Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.
На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:
- климатические и природные условия;
- количество людей, проживающих в доме;
- планировка МКД;
- интенсивность и срок эксплуатации;
- уровень обслуживания и качество ремонта.
Средний срок эксплуатации жилых домов
- Дома, именуемые сталинскими, которые были построены в довоенный период — срок эксплуатации составляет порядка 130 лет.
- Дома сталинского типа, возведенные после 1945 года — около 150 лет.
- Дома, которые были построены в массовом порядке, названные панельными «хрущевками» — максимум 50 лет, однако, в настоящее время в разработке государства находится программа по реконструкции данных зданий.
- Дома, построенные из кирпича в период 60-х годов, являющиеся преимущественно пятиэтажными — 100 лет.
- Дома, возведенные в 1970-х годах, являющиеся как панельными, так и блочными — 100 лет.
- Современные здания, являющиеся панельными и имеющими различное количество этажей — 100 лет.
- Современные дома, являющиеся постройками элитного типа, возведенные из кирпича — благодаря технологиям, применяемым при их строительстве, срок эксплуатации данных зданий равен порядка 150 лет.
Оценка стоимости сооружений и зданий
Физический износ конструктивных элементов зданий или всего объекта в целом может быть вызван следующими факторами:
- длительная или неправильная эксплуатация сооружений;
- истираемость материалов, использованных в отделке или отдельных конструктивных элементах;
- агрессивное воздействие атмосферных факторов, вызывающих размыв фундамента, коррозию и эрозию стройматериалов, промерзание оснований, боковое давление ветра на конструкции;
- динамические и механические воздействия, приводящие к неравномерной осадке;
- биологические факторы: насекомые, бактерии, грибки;
- стихийные бедствия: землетрясения, наводнения, пожары, ураганы и другие;
- ошибки при проектировании сооружений;
- допущенные при возведении зданий ошибки, например, неправильная кладка или некачественный бетон.
Каждый из этих факторов вызывает износ конструкций здания, но наибольший вред причиняет влага, а также воздействующая через грунт вибрация.
Согласно типологической классификации все здания, для которых определяются показатели физического износа, разделяются на:
- гражданские. В эту группу входят жилые здания (дома, гостиницы, общежития), предназначенные для временного или постоянного проживания и общественные – объекты административного и социально-культурного назначения (школы, больницы, театры, магазины, клубы и другие);
- производственные. Включают промышленные цеха и корпуса, и сельскохозяйственные (зерно- и овощехранилища, птичники, коровники и др.).
Определение срока службы каждого из этих объектов – достаточно сложная задача, поскольку кроме разнообразных разрушительных факторов на технические характеристики влияет также характер конструкции, своевременность выполненного ремонта и качество используемых материалов, и ряд других критериев.
Выделяют две стадии физического износа зданий и сооружений – устранимая (ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели) и неустранимая (дальнейшая эксплуатация в таких условиях невозможна).
Общий физический износ здания в ходе его эксплуатации также разделяют на фазы. Ниже приведена таблица физического износа с подробным описанием каждой фазы.
| Физический износ, % | Оценка фактического состояния | Характеристики физического износа |
| 0-20 | Хорошее | Имеются отдельные неисправности, которые быстро устраняются проведением ремонта. Существенных деформаций и повреждений нет |
| 21-40 | Удовлетворительное | К эксплуатации конструктивные элементы пригодны, но требуют незначительного ремонта |
| 41-60 | Неудовлетворительное | Только при выполнении ремонта возможна дальнейшая эксплуатация объекта |
| 61-80 | Критическое | Несущие конструкции находятся в аварийном состоянии и без их замены здание эксплуатировать нельзя |
| 81-100 | Полное разрушение | Элементы сооружения сильно разрушены и не подлежат ремонту |
Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446
Рассмотрим пример оценки изношенности многоквартирного дома с применением Правил № 446. Для определения общего износа дома необходимо рассчитать изношенность его отдельных конструкций.
1. Сначала проводится осмотр всех конструкций, систем и элементов дома с применением таблиц Правил № 446. Затем определяется изношенность элементов каждой конструкции отдельно или отдельных частей с разной степенью изношенности. Такие значения рассчитываются по формуле:
значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).
Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:
где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.
Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:
где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.
2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).
3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:
износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).
Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично – в приложении 2 к Правилам № 446. Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:
35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.
4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома – как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446.
Согласно п. 1.5 Правил № 446, полученный в результате расчётов процент износа принято округлять: для отдельных частей конструкций – до 10%, для конструкций в целом – до 5%, для домов в целом – до 1%.
Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.
О методиках определения степени износа многоквартирного дома
Сведения об износе дома заносятся в технический паспорт МКД. Обязанность об актуализации этой информации в техдокументации лежит на собственниках помещений в МКД (ст. 210 ГК РФ, п. п. 3.43–3.50 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). Поэтому проведение экспертизы для определения актуального износа дома и внесение информации в техпаспорт МКД должно быть утверждено на общем собрании собственников.
Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены всборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично – в приложении 2 к Правилам № 446. Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:
Каковы сроки эксплуатации жилых домов в 2019 году
Долговечность То есть способность строения к сохранению физических и иных свойств, определенных при проектировании и обеспечивающих нормальную эксплуатацию на протяжении расчетного срока службы Надежность объекта Иначе способность здания выполнять все необходимые функции в процессе эксплуатационного периода Расчетный срок службы Что предполагает установленный период использования объекта до капремонта. Расчетный период отсчитывается от момента возведения здания или от даты завершения капремонта/реконструкции
150 лет Капитальные здания из камня, бетона и кирпича 120 лет Обычные дома, выстроенные с применением кирпича и бетона в сочетании с иными материалами 50 лет Деревянные и сырцовые здания 30 лет Каркасные, сборно-щитовые, глинобитные дома 15 лет Каркасно-камышитовые строения