Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки и других кредитов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Суть рефинансирования заключается в заключении нового кредитного договора. Средства по нему направляются на погашение ранее взятых кредитов, в том числе ипотеки. При этом банки могут вводить дополнительные предложения для клиентов, которые хотят рефинансировать свои кредиты. Многие кредитные организации делают ставку процентов еще ниже 5% или 6%. Например, в Сбербанке сниженная ставка для отдельных категорий заемщиком может составить от 4.7%.
Лучшее программы рефинансирования ипотеки в 2023 году
На рефинансирование ипотеки ставки в 2023 от разных банков могут отличаться на 5-6 пунктов, что для долгосрочного займа существенно. Но каждое предложение перекредитования ипотеки надо оценивать по комплексу параметров. Ориентироваться только на процентную ставку – ошибка, которую допускают многие заемщики.
Давайте посмотрим на примере, что надо учитывать, подбирая вариант переоформления ипотечного займа.
Рефинансирование ипотеки Россельхозбанк в 2023 предлагает на следующих условиях:
- от 11.25%, средний при оформлении страховки – 14%, без страхования – 17%;
- 20 млн Москва, 15 млн – СПб, 10 млн – столичные области, 5 млн – остальные регионы РФ;
- рефинансируют 80% займа;
- заплачено не менее 6 платежей без просрочек и долгов.
ПСБ рефинансирование ипотеки в 2023 оформит с другими требованиями:
- минимальная для льготников, клиентов банка – 11.5%, средняя со страховкой – 13.6-14%, без страховки – 15.6-16.5%;
- от 1 млн до 20 млн без ограничений по регионам;
- при переоформлении более 80% займа ставка увеличивается на 0.2%.
Если ориентироваться только на проценты, то однозначно надо выбирать ПСБ, но при суммировании всех условий, при которых ставка увеличивается перекредитование в Россельхозбанке обойдется в итоге дешевле.
Но это общая аналитика, так как для каждого заемщика банк предлагает условия, ориентируясь на конкретный ипотечный займ. Имеет значение сумма кредита, возраст заемщика, наличие залога, зарплата, стаж, регион нахождения недвижимости, состав семьи, дети, иждивенцы и другие параметры, которые каждый банк устанавливает самостоятельно.
Поэтому аналитика может помочь только в сравнении процентных ставок, сумм ипотеки, чтобы заемщик мог определиться, предложения какого банка именно для него наиболее привлекательны.
Условия, проценты и банки
| Банк | Ставка, % от |
|---|---|
| Альфа банк | 8,99 |
| Газпромбанк | 8,9 |
| Абсалютбанк | 8,74 |
| Возрождение | 8,25 |
| Банк Открытие | 8,4 |
| ВТБ | 8,5 |
| Уралсиб | 8,99 |
| Сбербанк | 8,5 |
| Райффайзенбанк | 8,99 |
| Россельхозбанк | 8,5 |
| ДОМ.РФ | 7,6 |
| Ак Барс | 8,9 |
| Промсвязьбанк | 8,5 |
| Транскапиталбанк | 9,49 |
По объекту недвижимости
Для квартиры на вторичном рынке потребуется:
- Отчет об оценке, составленный не позднее полугода назад.
- Справка о зарегистрированных или выписка из домовой книги.
- Технические документы – паспорт объекта, составленный кадастровым инженером, или выписка из него, заверенная управляющей компанией или застройщиком. Документ должен в обязательном порядке содержать адрес объекта и информацию о его составителе. Обязательно должен содержать экспликацию и поэтажный план.
- Основания возникновения собственности и подтверждение регистрации права. Это может быть ДКП или ДДУ, если первоначально объект приобретался на первичном рынке, но на момент обращения за рефинансированием уже введен в эксплуатацию. Обязательным условием для объектов, зарегистрированных с 2016 года, является предоставление выписки из единого реестра, полученной в момент регистрации собственности. До 2016 года – свидетельство.
- Подтверждение внесения оплаты и передачи объекта продавцом.
Для строящегося объекта потребуется предоставление договора долевого участия.
Заявка и ожидание ее одобрения
Возможно, самым сложным этапом станет выбор банка, в который имеет смысл обратиться за рефинансированием. Условия у всех разные, но практически всегда сторонним клиентам предлагают более выгодную ставку, чем собственным ипотечникам.
Детально изучите все условия, которые влияют на окончательную ставку. На минимальный процент рассчитывать обычно не стоит.
Направьте заявку онлайн, через сайт выбранного банка. Иногда за это также положена дополнительная скидка на процентную ставку нового ипотечного кредита. Если можно сэкономить, почему бы этим не воспользоваться. Да и лишний раз куда-то идти в период пандемии не придется.
Дождитесь предварительного одобрения своей заявки. Если банк согласен рассмотреть вашу кандидатуру, нужно будет собрать и принести в один из его офисов нужные документы.
Когда рефинансирование выгодно, а когда нет
Универсального совета в вопросе рефинансирования ипотеки не может быть – нужно считать каждый индивидуальный случай отдельно.
Часто встречается мнение, что если заемщик выплатил больше половины кредита с аннуитетными платежами, то рефинансировать его бессмысленно, поскольку тело кредита практически не погашено, в выплачены в большей степени проценты банку. Однако такой подход не всегда верен.
Если ставка по новому кредиту меньше, то рефинансирование все же может быть выгодным. Нужно сравнивать оставшийся к выплате процент по текущей ипотеке с потенциальными – по рефинансированной, и не забыть добавить траты на переоформление.
В аннуитетных платежах разное соотношение процентов и тела кредита. Хоть сам платеж каждый месяц одинаков, в его структуре сначала процентов больше, а основного долга меньше, а к концу выплат – наоборот. Проценты в данном случае начисляются на остаток долга. Противоположность аннуитетным платежам – дифференцированные – встречаются в ипотечных договорах не так часто.
К слову, рефинансирование удобно еще тем, что, уменьшив ежемесячный платеж, вы все равно можете вносить на счет привычную сумму. Это позволит сократить срок ипотеки.
Банки рефинансирования ипотеки под 6 процентов
Есть банки, которым доступно только кредитование, но не рефинансирование под 6 процентов. Ниже представлены кредитные организации, наиболее распространенные в нашей стране, которым доступно кредитование по льготной ставке.
| Наименование кредитной организации | Кредитование | Рефинансирование |
|---|---|---|
| ВТБ | Разрешено | Разрешено |
| Сбербанк | Разрешено | Разрешено |
| Промсвязьбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| Газпромбанк | Разрешено | Разрешено |
| Россельхозбанк | Разрешено | Разрешено |
| Открытие | Услуга отсутствует | Услуга отсутствует |
| Совкомбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| АО Дом.РФ и АО «Банк ДОМ.РФ» | Разрешено | Разрешено |
АИжК и партнеры уже взяли в оборот программу и с успехом не только кредитуют новых клиентом, но и рассматривают рефинансирование по старым кредитным договорам. Также некоторые банки самостоятельно снижают процентную ставку до 5%.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки – это ситуация, в которой заемщик получает в банке новый кредит и за его счет полностью или частично погашает имеющийся. Банки самостоятельно решают, какие кредиты и на каких условиях они хотят рефинансировать. Например, могут дать деньги только на погашение основного долга, а проценты и иные платежи заемщику придется оплачивать своими силами.
Чтобы выбрать банк, нужно изучить условия рефинансирования. Для этого можно посетить филиалы или посмотреть информацию на официальных сайтах. Можно оформить рефинансирование в том же банке, где была взята ипотека, или в новом. Все зависит от условий рефинансирования. Если рефинансирование оформляется в другом банке, то новый банк становится полноправным кредитором.
Может ли банк отказать в рефинансировании
Банки имеют право отказать в рефинансировании на любом этапе до подписания договора – при подаче предварительной заявки, сборе документов. Причины обычно указывают в официальном ответе заемщику.
Поводом отказать в услуге может стать темное пятно на репутации заемщика; кредитору может не понравиться какой-то документ; даже расположение дома и стоимость недвижимости имеет значение. Иногда кредит не подходит под внутренние требования банка.
Чаще всего банки отказывают в рефинансировании, если:
- ранее проводилась реструктуризация кредита;
- имеется текущая задолженность (или она возникала за последние 180 дней);
- размер кредита не соответствует требованиям организации-кредитора;
- первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;
- при подаче заявки или в документах обнаружили ошибки, опечатки.
Предположим, что один из клиентов крупного банка оформил ипотечный кредит в размере 2,5 млн. рублей сроком на 20 лет. Ставка на момент заключения сделки составляла 15% годовых. Но через 2 года экономическая ситуация в стране изменилась, и банки стали финансировать клиентов под 10,5%.
За этот период размер основного долга по кредиту сократился незначительно, поскольку заемщик платил преимущественно проценты. Клиент посчитал, что целесообразно переоформить кредит под более низкую ставку. Это позволит ему сделать свой ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2,453 601,11 рублей.
Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:
- разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
- клиент выплачивает два ипотечных кредита;
- с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
- у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
- заемщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
- пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
- клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.
- Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.
Рефинансирование будет успешным, если:
- грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
- правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
- согласие на сделку дают все три стороны — первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.
Когда рефинансирование ипотеки невыгодно
На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:
1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).
Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.
Рассмотрим на примере:
- остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
- срок до погашения — 3 года;
- ставка — 11%;
-
размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.
2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).
Пример:
- остаток долга — 1 миллион рублей;
- срок до погашения — 5 лет;
- первоначальная ставка — 10%;
-
размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.
Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?
Да, можно. Банки неохотно реструктуризуют собственные ипотечные кредиты, поскольку в результате таких сделок они теряют процентный доход из-за понижения ставки. Поэтому оформление в другом банке может оказаться проще, чем с первичном.
На текущий момент популярны следующие условия по оформлению сделок рефинансирования:
- процентная ставка должна быть неизменной в течение всего срока кредитования;
- выдача денег осуществляется только в отечественной валюте;
- хорошая кредитная история в БКИ (проверить свою кредитную историю);
- срок пользования заемными средствами – от 1 года до 30 лет;
- погашение производится равными частями;
- комиссии рассмотрение заявки и выдачу наличности отсутствуют;
- лимит выдачи – 80-85% от стоимости недвижимости;
- в обязательном порядке наличие залога;
- возможность досрочного возврата долга;
- взимание штрафов за просрочку;
- выдача средств только в безналичном порядке;
- повышение процентной ставки при отказе от страховки.
Банки оформляют кредит физическим лицам только в том случае, если:
- платежеспособны;
- не моложе 21 года и на момент окончания срока действия заключаемого договора их возраст не превысит 65-70 лет;
- имеют общий стаж работы не менее 1 года и на последнем участке не менее 3-х месяцев.
Рефинансирование ипотеки по договору долевого участия (ДДУ)
Приобретать уже готовые объекты надежнее, но из соображений экономии многие принимают участие в их долевом строительстве. При этом возникают риски: никто не знает, чем закончится эта затея и не возникнут ли какие-то непредвиденные сложности.
При ипотечном кредитовании и рефинансировании строящегося жилья главная проблема состоит в том, что договор долевого участия (ДДУ) не является правоустанавливающим документом. Он не подтверждает собственности. До тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию, его (или квартиру в нем) нельзя использовать в качестве залога.
По этой причине далеко не всякое финучреждение оказывает услугу рефинансирования ипотечного кредитования на основании ДДУ. Такие банки есть, хотя они и выдвигают три особых условия:
- Выплаты первичного кредита продолжаются не менее полугода.
- Ссуда не подвергалась реструктуризации.
- Заемщик не допускал нарушений сроков погашения.
Предложения по рефинансированию ипотеки по ДДУ берут в учет права долевого участника, возникающие у него после подписания договора со строительной организацией, возводящей здание. Так как собственность пока еще не зарегистрирована в БТИ, и никто не может дать полной гарантии успешного завершения процесса, риски имеют место.
Банк минимизирует вероятность неудачи, аккредитуя строительную организацию, рефинансировать объекты которой он берется. Для этого проводится тщательное изучение надежности ее работы, истории деятельности и экономических показателей. К застройщику предъявляются строгие требования, и в случае его соответствия, он проходит аккредитацию.
Надежность заемщика при рефинансировании объекта, строящегося по договору долевого участия, оценивается в обычном порядке. Пайщик никак не может повлиять на конечный результат — ему остается лишь ждать и надеяться.
Выгодно ли ипотечное рефинансирование: плюсы и минусы
Само по себе перекредитование ипотеки под меньший процент не гарантирует получения выгоды. Для объективной оценки эффекта от операции необходимо учесть все дополнительные траты и прочие факторы, влияющие на него. Только после сравнения издержек с результатом можно однозначно судить о том, есть ли смысл в рефинансировании.
Если до конца срока остается очень мало времени (менее трех месяцев), заявку отклонит сам банк. Его прибыль окажется настолько малой, что затевать долгий процесс со сбором документов, их проверкой и анализом сочтут нецелесообразным. Исходя из тех же соображений не стоит начинать перекредитование суммы менее 500 000 рублей.
Однако если допустить, что рефинансирование имеет смысл, заемщика подстерегают другие возможные проблемы, в частности связанные с возможностью утраты права получить налоговый вычет. Его сумма может достигать 650 тыс. руб. и даже превышать это значение.
Подпункт 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ указывает на возможность частичного возмещения затрат, понесенных заемщиком на выплату процентов по кредитам (в том числе рефинансирующим), связанным с приобретением недвижимости в Российской Федерации.
На практике это означает, что, покупая дом или квартиру, гражданин получает компенсацию из бюджета на сумму подоходного налога с суммы заработка, равного стоимости объекта, но не более чем на два миллиона рублей. НДФЛ на 2 млн руб. составляет 260 тыс. руб. (13%). Но это еще не все.
При ипотечном приобретении закон дает право на еще один налоговый вычет, на этот раз с уплаченных процентов. В настоящее время предел — 3 млн руб. (13% с этой суммы — 390 тыс. руб.). Общая сумма возможной экономии составляет 650 тысяч.