Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды бизнеса − на что обратить внимание начинающему бизнесмену?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
5.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.
5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
5.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
5.2.2. Существенно ухудшает арендуемое здание.
5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.
5.2.4. Не производит текущего ремонта здания. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
5.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
5.3.1. Арендодатель не предоставляет здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.
5.3.2. Переданное Арендатору здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.
5.3.3. Здание, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
5.3.4. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт здания.
Выкуп нежилого помещения следует вписать в договор отдельным пунктом, включив в него порядок сделки, выкупную стоимость и нюансы перехода права собственности. Намерения сторон очерчиваются при помощи формулировки «арендатор имеет право на выкуп недвижимости», также в договоре необходимо обязательно прописать следующие пункты:
- Сроки и условия наступления перехода права собственности.
- Особенности погашения выкупной стоимости (засчитываются ли арендные платежи в выкупную стоимость и по какому принципу – в полном объеме или частично).
- Выкупная цена и случаи, в которых она может быть изменена.
- Надобность государственной регистрации нового права собственности.
Выкупная стоимость за имущество. Особенности аренды под выкуп.
Аренда с выкупом подразумевает важное условие — определение выкупной имущественной стоимости. Изучая п. 2 ст. 624 ГК РФ мы можем прийти к выводу, что стоимость выкупа объекта аренды можно определить следующими способами.
- Размер стоимости является равным сумме всех арендных платежей за весь арендованный период. Арендатор при этом не должен вносить никаких прочих платежей для выкупа имущества.
- Сумма платежей по аренде определяется отдельно от выкупной стоимости имущества. При этом, плата за аренду имущества может как зачисляться в покупную стоимость, так и нет. В этом случае, арендатор, чтобы выкупить имущество должен будет внести дополнительную плату.
Аренда с правом выкупа: налоговые последствия
Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.
Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ).
Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс).
В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).
Это не купля-продажа
Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд.
Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.
02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).
В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи.
Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.
Оформляем договор
Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.
Договор аренды с возможностью выкупа: обязанности и права сторон
По договору аренды с правом выкупа собственник обязан:
- предоставить жильё на правах арендодателя своему покупателю;
- организовать арендатору доступ к коммунальным платежам;
- зафиксировать арендную плату;
- передать в собственность квартиру после уплаты согласованной выкупной суммы;
- устранить неполадки в жилом помещении, возникшие не по вине арендатора.
Арендатор обязан:
- своевременно платить за жильё;
- поддерживать квартиру в хорошем состоянии;
- использовать жильё только для проживания;
- делать ремонт по согласованию с собственником.
Аренда с выкупом и без – преимущества и недостатки
Аренда имущества с правом выкупа популярна на рынке в регионах, где существует низкий спрос на продажу того или иного имущества. Так, например, в США и некоторых странах Европы активно развивается институт подписания договоров аренды с дополнительным правом выкупа касательно недвижимости. Это связано с тем, что такая форма договора обладает для арендатора рядом преимуществ. Если говорить об аренде с правом выкупа недвижимого имущества, то заключение такой сделки избавляет арендатора от сбора дополнительной документации (например, справок о доходах, из налоговой и т.д.). Для заключения договора достаточно лишь достижения согласия с арендодателем. Тогда как при получении, например, кредита на приобретения жилья в странах Европы нужно пройти долгую процедуру в банке или кредитном учреждении, которая не гарантирует финального результата в виде удовлетворения ходатайства. Кроме того, при заключении такой сделки нет необходимости в первоначальном взносе, собрать который для получения рассрочки или кредита может быть достаточно проблематично.
К недостаткам такого типа договора можно отнести именно упоминаемый выше момент трансфера права собственности к арендатору. Многих пугает в этом договоре именно тот момент, что внося оплату за имущество, арендатор не получает полного права распоряжения им. Однако такие риски характерны и для обычных договоров рассрочки или ипотеки, к примеру.
Также к рискам подписания договора аренды с правом выкупа относят возможность изменения цены имущества в процессе внесения платежей за его аренду. Например, при заключении договора стоимость авто составляла 2 000 рублей. Однако к моменту выкупа его стоимость составляет 12 000 рублей, и арендатор требует внести именно эту сумму. Во избежание такой ситуации специалисты рекомендуют обусловить в договоре фиксированную цену предмета договора (применяемую, в том числе, и при непосредственном выкупе). В целом, такая сделка – один из неплохих вариантов приобретения имущества в частную собственность при условиях отсутствия первоначального капитала.
Налоговые последствия
Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.
В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.
Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.
Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.
Проведение сделки аренды с правом выкупа проходит в несколько этапов, которые включают в себя:
1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.
2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:
- реквизиты сторон. В этой части прописываются:
- ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
- дата заключения;
- место заключения;
- контактные данные сторон (адрес, телефон).
- Предмет договора. Необходим указать наиболее полные и точные характеристики объекта недвижимости, который передается арендатору, а именно:
- адрес;
- площадь;
- кадастровый номер.
Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.
- Арендная плата. Поскольку договор аренды является возмездным, условие о внесении платы за пользование имуществом должно быть указано в нем обязательно, то есть оно также является существенным. Кроме размера платы, должны быть определены следующие моменты:
- периодичность ее внесения;
- способ оплаты;
- порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
- Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:
- размер выкупной цены;
- величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
- срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
- способ их уплаты.
Приватизация недвижимого имущества
Приватизация недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, весьма популярный способ усиления положения на рынке среди арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства.
Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в п. 5 ст. 3 указывает, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Данное указание отсылает к Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон прописывает преимущественное право арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение имущества при наличии определенных этим законом условий. Первоначально срок реализации такого преимущественного права был ограничен 1 июля 2010 г., но впоследствии он был продлен сначала до 1 июля 2013 г., а затем до 1 июля 2015 г. (федеральные законы от 02.07.2010 № 150-ФЗ и от 02.07.2013 № 144-ФЗ).
Разница от других видов отчуждения
На практике часто путают договор аренды нежилого помещения с правом выкупа с лизингом. Но эти два понятия между собой отличаются по специфике и по правовому механизму. Так, лизинг выдается на конкретное имущество, выкупаемое для конкретной лизинговой операции. А объектом аренды с правом выкупа может выступать любое имущество.
С правовой точки зрения, лизингодатель выступает лишь посредником, а арендатор и покупатель взаимодействуют прямым путем.
Также не следует путать договор аренды с рассрочкой. Согласно нормативным правилам, при продаже в рассрочку продавец не имеет права расторгать сделку, если покупатель внес более половины суммы. Также эта сумма не подлежит возврату.
При аренде с перспективой выкупа продавец может потребовать имущество обратно, если покупатель к концу договора аренды не передал выкупную стоимость объекта.
Исходя из этого, можно сказать, что аренда с последующим приобретением не приравнивается ни к лизингу, ни к рассрочке.
В АРЕНДОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ
3.1. Арендатор вправе без согласия Арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (договором может быть предусмотрено иное).
3.2. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такие улучшения (договором может быть предусмотрено иное).
3.3. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить Арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки Арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Похожие записи:
ВАЖНО! Пункт о предмете договора аренды является его существенным условием, поэтому он должен присутствовать в документе обязательно.