Соглашение о задатке при покупке квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о задатке при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Юридически соглашение о задатке закрепляет решение и договорённости сторон — обычно это стоимость и сроки. Положения договора стимулируют обе стороны не менять решение и защищают интересы участников. Также документ можно использовать для уведомления о предстоящей сделке третьей стороны — например, когда средства от продажи уже предполагается использовать в другой сделке.

Что такое договор задатка

Если вы оформили договор задатка при продаже квартиры и перевели по нему средства, в дальнейшем события будут развиваться по одному из трёх сценариев.

1. Сделка произойдёт: перечисленная сумма зачтётся при окончательном расчёте по ДКП.
2. Продажа отменяется из-за действий покупателя (поменял решение, не явился на сделку или не смог собрать сумму по основному договору): задаток останется у собственника и компенсирует его неудобства.
3. Владелец нарушил положения и сделка не состоялась: он возвращает двойную сумму задатка.

Как составлять договор задатка: избегайте этих ошибок

Помимо внимательного изучения сути соглашения о задатке и внесении условий применительно к вашей ситуации, постарайтесь не допустить следующие ошибки.

Путаница в терминах. Задаток называют авансом, залогом или другими схожими по смыслу словами.

Гендиректор центра юридической помощи «Мариокс центр», доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева объясняет, какие неприятности это повлечёт.

«Я всегда рекомендую подробно описать обеспечительную функцию задатка, чтобы не допустить переквалификации его в аванс или иную обеспечительную меру. Тем более, что в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ в спорных ситуациях перечисленная сумма считается авансом, а не задатком. А значит при неисполнении договора по общему правилу он возвращается в том размере, в каком был внесён. Возврат осуществляется независимо от того, по каким причинам не исполнено обязательство».

Слишком большая сумма задатка. Если вы переведёте по предварительному договору слишком внушительную сумму, а позже вам по каким-то причинам придётся обращаться в суд, то предварительный договор могут признать основным. Это может привести к путанице и проблемам в оформлении документов на квартиру. Как мы уже упоминали, обычно размер задатка составляет не более 10% от суммы договора.

И обязательно внимательно перечитайте соглашение — никто не застрахован от опечаток и ошибок.

Задаток, аванс, залог, предоплата – сходства и различия

При покупке квартиры или загородного дома важно различать между собой такие понятия, как предоплата, залог, задаток и аванс. Эти платежи имеют свои юридические нюансы, в которых максимально точно разбираются только квалифицированные юристы и нотариусы. Довольно часто покупатели, продавцы, риелторы и работники агентств недвижимости путают эти понятия. В итоге одни собственники говорят о передаче задатка, другие – об уплате аванса.

Путаница в названиях и юридических значениях привела к равнозначному использованию этих терминов в устном обсуждении условий сделки. Поэтому чаще всего, разговаривая об авансе, задатке, залоге или предоплате подразумевают обеспечительный платеж или сумму, как гарантию выполнения условий сделки покупки-продажи жилья.

В каких случаях и как можно расторгнуть договор и соглашение о задатке

Это возможно в одностороннем порядке при выплате другой стороне обозначенной в ДКП суммы. Иначе нужно остановить процесс по договорённости. Если же мирного исхода добиться не удалось, потребуется обратиться в суд.

Текущая судебная практика в основном складывается из следующих общих проблем:

• Срыв сделки по причине появления более выгодного предложения для продавца или покупателя.
• Предоставление заведомо ложных сведений об объекте, что приводит к отказу в регистрации сделки.
• Неявка на подписание ДКП в установленный срок либо отсутствие подготовленных в срок документов. Правильно оформить предварительный договор и задаток на квартиру важно как для покупателя, так и для продавца, но не всегда в равной мере. Ориентироваться нужно на каждый конкретный случай и обстоятельства.

Как правильно внести предоплату за квартиру: инструкция

1. Тщательно проверьте данные владельцев квартиры, наличие задолженностей, обременений, арестов.
2. Обсудите с продавцом вашу ситуацию и решите, нужно ли вам оформлять предварительный договор и соглашение о задатке.
3. Составьте предварительный ДКП с указанием сведений о контрагентах и объекте, сроках подготовки документов, способе и сроках передачи денег и завершения регистрации.
4. Продумайте вероятные риски и условия договора при их возникновении.
5. Включите в ДКП или дополнительно оформите соглашения о задатке — по одному экземпляру на каждого участника процесса.
6. Передайте под расписку купюры или выполните банковский перевод в соответствии с достигнутой договорённостью.

Эти действия позволят вам взыскать с недобросовестного продавца двойную сумму задатка, если он сорвёт сделку. Но если не выполните согласованные условия, то задатка лишитесь вы.

Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?

Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, и даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Как показывает практика, клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — и часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры. Смысл при этом остаётся неизменным — материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае, авансом.

Задаток при покупке квартиры

• Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, зaдaтoк пoдлeжит вoзвpaтy пoкyпaтeлю, ecли пpoдaвeц нe выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa. Нaпpимep, ecли oн:
• ✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;
• ✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;
• ✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;
• ✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;
• ✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;
• ✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.

3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.

В чем разница между задатком и авансом

В ГК РФ термины задатка и авансового платежа имеют примерно схожие определения, за исключением важной особенности – аванс не дает гарантий совершения намеченных действий и не страхует на случай срыва обязательств.

При отказе продавать объект после получения авансового платежа продавец возвращает средства покупателю в том же размере. При оформлении задатка допускается двукратное увеличение суммы к возврату, если срыв продажи недвижимости происходит по вине текущего собственника. Необязательно иметь объективные причины для отказа от сделки, это может быть связано с появлением более выгодного варианта продажи или пересмотр планов в отношении объекта собственности.

Если в срыве продажи виноват покупатель, получатель задатка оставляет выплаченную ранее сумму в качестве компенсации. При оформлении авансового платежа выплаченные ранее средства надлежит вернуть независимо от того, кто был виновен разрыве прежней договоренности, и по чьей инициативе она не была исполнена.

Последовательность действий при соглашении о задатке

Подготовке к заключению договора уделяют особое внимание. Договор задатка часто применяется в мошеннических схемах для обмана граждан. Прежде, чем передавать деньги, необходимо провести тщательную проверку:

1. Правоустанавливающей документации на жилье. Нужно проверить, действительно ли оно принадлежит конкретному получателю задатка, соответствует ли комплектность, законность получения.
2. Необходимо проверить наличие регистрационных ограничений, залоговых обременений, ареста, наличия недееспособных собственников и жильцов.
3. Если есть основания считать, что квартира приобреталась в годы брака, необходимо убедиться в наличии согласия настоящего или бывшего супруга, поскольку недвижимость будет считаться совместно нажитой в браке.
4. Иногда квартиру продают после накопления серьезной задолженности по ЖКХ. Рекомендуется проверить состояние лицевого счета и наличие долгов по коммуналке до того, как ставить подпись на договоре задатка.

✅ Как правильно составить договор задатка при покупке квартиры

Договор задатка не имеет установленного государственного образца и строгой формы. Однако обычно сюда включаются следующие сведения:

1. Дата и место заключения настоящего Соглашения.
2. Персональная информация об обеих сторонах сделки (их ФИО, паспортные данные, пол, адреса регистрации и фактического проживания).
3. Техническое описание квартиры (адрес расположения, метраж и другие характеристики).
4. Общая стоимость квартиры (цифрами и прописью).
5. Сумма задатка (цифрами и прописью). Здесь же должно быть указано, что передаваемый платеж – именно задаток, а не аванс. То же самое необходимо упомянуть и в тексте ПДКП.
6. Срок, до наступления которого стороны обязуются заключить основной ДКПК.
7. Порядок действий в случае срыва сделки и незаключения основного ДКПК. Здесь прописывается, кому, как и при каких обстоятельствах возвращается задаток.
8. Количество оригинальных экземпляров настоящего Соглашения (обычно составляется в 2 экземплярах).
9. Подписи сторон с расшифровками.

Как правильно составить договор задатка?

Договор, составленный грамотно и содержащий все необходимые реквизиты, обретает юридическую силу с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Такое соглашение не требует нотариального заверения, но участники сделки вправе обратиться к услугам юриста или нотариуса, чтобы обезопасить свою сделку.

Обязательные реквизиты соглашения о задатке:

1. Дата и место составления договора.
2. Реквизиты сторон соглашения. Физическое лицо прописывает свои ФИО, место рождения, паспортные данные и адрес по прописке в соответствии с личными документами;
3. Информация о сумме передаваемого задатка цифрами и прописью (в пункте договора должно быть указано, что денежные средства передаются в качестве задатка).
4. Cведения о квартире, за которую вносится предварительная сумма:

• почтовый адрес;
• кадастровый номер;
• площадь помещения;
• полная стоимость помещения, которая будет указана в основном договоре;
• и иные технические характеристики.

1. Способ и порядок передачи задатка.
2. Права и обязанности продавца и покупателя.
3. Порядок возврата задатка при отказе от исполнения условий договора.
4. Условия или дата заключения основного договора купли-продажи.
5. Полные реквизиты сторон соглашения и их личные подписи.

Соглашение о задатке может быть составлено на типовом бланке с внесением изменений в каждой конкретной ситуации. Недопустимо наличие в документе ошибок, опечаток и исправлений.

Особенности оформления задатка в зависимости от условий

В зависимости от условий совершения сделки оплата продавцу задатка может иметь свои особенности:

1. У нескольких собственников — все они должны быть включены в соглашение о задатке и подписать его. Получение задатка одним из собственников может повлечь в дальнейшем претензии со стороны других собственников.
2. С обременением по ипотеке — при необходимости погашения долга по ипотеке деньгами продавца задаток оформляется из расчета этой суммы.
3. По договору долевого участия в строительстве – стороной, принимающей задаток, будет являться юридическое лицо.
4. Если от имени продавца выступает представитель – в тексте доверенности должны быть указаны полномочия, позволявшие получить задаток вместо собственника. В противном случае только собственник вправе принять задаток.

Как правильно оформить задаток

Передача задатка должна быть обязательно документально оформлена – это обезопасит обе стороны от невыполнения договорных обязательств. Для правильного оформления задатка необходимо осуществить следующее:

• убедиться в подлинности документов, подтверждающих право собственности лица, которому дается задаток;
• получить подтверждение согласия всех собственников квартиры на ее продажу (если таковые имеются);
• потребовать данные о лицах, прописанных в квартире;
• проверить соответствие технического паспорта квартиры (а именно, плана жилплощади) с фактическим планом;
• запросить выписку из единого государственного реестра для исключения опасности приобрести квартиру с каким-либо обременением;
• составить договор о задатке и подписать его всеми сторонами;
• передать задаток продавцу (желательно оформить расписку о его получении).

Похожие записи:

• Входит ли испытательный срок в трудовой стаж?
• Уточненная декларация по НДС. Разбираемся, как исправить ошибки
• Как переоформить машину на российском учете в Казахстане