Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр разъяснил правила покупки жилья с обременением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До начала действия закона № 218-ФЗ Росреестр должен был уведомлять собственников о проведенной госрегистрации ограничения их прав, если это произошло не по их воле (приказ Минэкономразвития России от 31.12.2013 № 802, утративший силу). Сейчас такой обязанности у него нет.
Документы, представляемые для госрегистрации ограничения прав, требования к ним
Согласно ст. 18 закона № 218-ФЗ для госрегистрации обременения прав в Росреестр представляются следующие документы:
В зависимости от способа представления вышеуказанный список документов может быть дополнен копией паспорта.
Если документы отправляются по почте, то их подлинность, в т. ч. подлинность подписи заявителя, заверяется нотариусом (п. 12 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Кроме того, можно через нотариуса подать заявление в Росреестр в электронном виде.
В случаях, которых обременение накладывается не по воле собственника имущества, для проведения его госрегистрации будет достаточно получения:
Обратите внимание! Все документы должны соответствовать требованиям российского законодательства, должны быть написаны разборчиво, с полными реквизитами заявителей, не иметь подчисток, приписок и зачеркнутых слов.
Кaк нaлoжить oбpeмeнeниe нa квapтиpy
Oбpeмeнeниe вoзникaeт нe тoлькo в peзyльтaтe cдeлoк или дoлгoвыx oбязaтeльcтв, caм coбcтвeнник имeeт пpaвo oгpaничить пepeчeнь дeйcтвий, кoтopыe мoжнo пpoвoдить c нeдвижимocтью. Taкиe мepы чacтo иcпoльзyют apeндoдaтeли, чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны квapтиpocъeмщикoв. Пo coбcтвeннoмy peшeнию oбpeмeнeниe нa квapтиpy мoгyт нaлoжить и нacлeдники, кoтopыe oпacaютcя пocягaтeльcтв нa имyщecтвo co cтopoны дpyгиx poдcтвeнникoв или лиц, кoтopыe имeли дocтyп к дoкyмeнтaм нa жильe. Чтoбы oфopмить oгpaничeниe пpaв, нeoбxoдимo oбpaтитьcя в Pocpeecтp и пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa, кoтopыe пoдтвepдят нeoбxoдимocть пpoвeдeния пoдoбнoй пpoцeдypы.
Нeoбxoдимыe дoкyмeнты:
📁 кoпии пacпopтa зaявитeля;
📁 cвидeтeльcтвo, пoдтвepждaющee пpaвa coбcтвeннocти;
📁 кaдacтpoвый пacпopт oбъeктa;
📁 cпpaвкa oб oткpытии нacлeдcтвeннoгo дeлa.
Дoпoлнитeльнo мoжeт пoнaдoбитьcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe тpeтьиx лиц, ecли peгиcтpaция oбpeмeнeния зaтpaгивaeт иx пpaвa. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти или являeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм cyпpyгoв.
Кpoмe opгaнoв Pocpeecтpa, oфopмить oбpeмeнeниe мoжнo чepeз мнoгoфyнкциoнaльный цeнтp — MФЦ. Пo зaкoнy, пoдaть зaявлeниe и дoкyмeнты мoжнo и чepeз пoчтy зaкaзным пиcьмoм, нo в тaкoм cлyчae пpoцecc зaймeт бoльшe вpeмeни.
Недвижимость с обременением невозможно продать?
Возможно. Но это значительно сложнее, и не факт, что вообще удастся. Дело в том, что такая сделка возможна только с согласия банка. И, конечно, с согласия покупателя, который должен заверить (письменно) и продавца, и банк, что берет на себя обязательства по займу и будет исправно выплачивать его.
После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель должны составить договор предварительной продажи, нотариально заверить его, и уже с этим документом отправиться в банк, который выдал ипотечный кредит.
При этом нужно быть готовым к тому, что банк в проведении сделки откажет.
Поэтому, в любом случае, совершать сделки с недвижимостью без обременения значительно удобнее.
И теперь поздравляем вас! Теперь вы полноценный владелец недвижимости (чем не могут похвастаться миллионы россиян). Наконец, больше не нужно нести бремя ипотеки, вы смело можете распоряжаться своей квартирой. Что делать с ней дальше — решать вам. Но если вы захотите сдавать ее в аренду, продавать или делать ремонт, то ждем вас на сайте Урбан Медиа. Здесь вы найдете советы по недвижимости, которые сэкономят вам деньги и время.
Как узнать, снято ли обременение
Узнать, снято ли обременение с квартиры можно, сделав запрос в Росреестр. Для этого необходимо лично посетить отделение или найти на официальном сайте сведения о недвижимости по кадастровому номеру или адресу. В пункте «Права и ограничения» должен стоять прочерк. Если в графе имеется информация о залоге, рекомендуется обратиться в отделение МФЦ для уточнения деталей.
Также заемщики могут посмотреть, сняли ли обременение, в приложении Госуслуг. Для этого в категории «Недвижимость, стройка» следует выбрать пункт «Выписки из ЕГРН». В данном разделе можно бесплатно посмотреть информацию о недвижимости.
Отдельно стоит отметить, что заемщики, желающие проверить, снято ли обременение по ипотеке, могут заказать выписку из ЕГРН. Сделать это можно на сайте Росреестра, через Госуслуги или в МФЦ. Для получения справки требуется оплатить госпошлину. Готовый документ заемщик получит в течение 5–10 дней.
Как происходит регистрация сделки с обременением?
Некоторые виды ограничений подлежат обязательной процедуре регистрации. Наиболее распространённым примером сделки с обременением на квартиру является договор ипотечного кредитования, заключаемый с банковским учреждением.
На основании 11 статьи ФЗ № 102 от 1998 года 16 июля, владелец жилья при подписании договора об ипотеке не имеет законного права осуществлять нижеуказанные действия без получения разрешения залогодержателя (то есть банка):
- отчуждать помещение (продавать, дарить и т. д.);
- сдавать в аренду (исключением является наличие соответствующего пункта в тексте договора);
- оставлять ипотечное имущество в качестве залога;
- каким-либо образом менять стоимость данной квартиры (устраивать перепланировку, ремонт и т. д.).
Какая документация требуется в Росреестр?
В зависимости от вида ограничения гражданину может потребоваться разный пакет документов. К основным бумагам относятся указанные ниже:
- удостоверение личности хозяина имущества;
- документ о праве владения недвижимостью (свидетельство из Росреестра и бумаги, на основании которых возникло право собственности гражданина);
- заявление, бланк которого возможно получить у сотрудника ЕГРП, с просьбой о проведении регистрационной процедуры;
- документ, на основании которого возникло обременение (кредитный договор с банком при ипотеке, договор аренды при арендовании жилья и т. д.);
- чек, подтверждающий оплату соответствующей госпошлины (на основании 22 пункта 1 части 333.33 статьи НК РФ, для граждан размер выплаты составляет 2 тысячи рублей, а для организаций – 22 тысячи рублей).
Как передаётся зарегистрированное обременение?
Хотя в некоторых случаях отчуждение имущества с ограничением права пользования должно сопровождаться получением соответствующего разрешения на сделку, передача обременения другому лицу, согласно закону, возможна.
Например, продажа квартиры, приобретённой благодаря ипотечному кредитованию и имеющей ограничение в виде залога данного жилья, осуществляется исключительно после получения согласия банка на оформление договора купли-продажи.
Так, будущий покупатель должен доказать свою платёжеспособность, а после подписания бумаг гражданину потребуется обратиться в Росреестр для перерегистрации прав владения жильём и регистрации обременения на своё имя в едином Росреестре.
Ограничения на практике
Рассмотрим виды обременения недвижимости подробнее. Во всех вышеуказанных случаях собственник объекта продолжает им распоряжаться – то есть недвижимость «работает». Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду или работать там самостоятельно.
1. Если объект сдан в аренду, это не мешает продаже. Но закон защищает добросовестных арендаторов: новый собственник здания или магазина автоматически становится действующим арендодателем и не может попросить «с вещами на выход», если договор аренды не подлежит досрочному расторжению. Когда речь идет о сроке в несколько лет, это может стать существенной проблемой.
2. Доверительное управление – это передача имущества в распоряжение доверенного лица, которое при этом не становится собственником имущества. Чаще всего используется при банкротстве физического или юридического лица, а также в интересах наследников, несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой.
3. Залог и ипотека подразумевают предварительное погашение обязательств перед банком. Причем как долга, так и процентов по нему.
4. Арест – серьезное обременение. Арест накладывается судебными приставами по решению суда в интересах кредиторов. Судебные споры не всегда связаны с объектом напрямую – собственник может быть должен банку или третьим лицам, а арест имеет обеспечительный характер и накладывается на ликвидное недвижимое имущество.
5. Запрет на регистрационные действия означает, что сделку нельзя зарегистрировать до отмены постановления. Как и в предыдущем случае, любая сделка по объекту (включая мену и дарение) будет признана ничтожной. Это грозит владельцу обвинением в мошенничестве.
6. Сервитут – редкое явление в коммерческой недвижимости. Чаще связан с условиями пользования земельным участком, нежели самим зданием. Например, когда рядом находится жилой дом, пройти к которому владелец может только через территорию другого объекта.
Ограничения при аресте имущества
Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.
Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.
Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.
Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.
Ограничения при пользовании ипотечным жильём
Ипотека – наиболее распространенный вид обременения недвижимости. При выдаче кредита на покупку жилья, банк вправе наложить обременение на квартиру вплоть до полного погашения долга. Таким способом заимодатель гарантирует себе возврат денежных средств. При этом жилая площадь не принадлежит банку, она передается заёмщику на правах собственности.
Владелец может использовать собственность с обременением, по своему усмотрению. Как хозяин жилой площади, он вправе прописать на ней членов семьи или родственников. Ограничений по количеству жильцов не существует. Залоговое жильё можно передать в безвозмездное пользование, сдать в аренду и даже продать. Но на эти действия требуется получить разрешение кредитной организации.
Недвижимость может быть продана с обременением, тогда ипотечный кредит переходит новому владельцу.
Как снять обременение?
Многие банки самостоятельно подают в Росреестр документы о погашении регистрационной записи об ипотеке. Собственнику не нужно запрашивать никакие документы. В течение трех дней запись об ипотеке в реестре недвижимости будет погашена. После завершения процедуры банк сам вас проинформирует о том, что обременение снято.
Если при получении ипотеки выдавалась закладная, то собственник квартиры и банк могут направить в Росреестр совместное заявление, предоставив закладную на объект недвижимости с отметкой об исполнении кредитного обязательства в полном объеме. Если закладная не выдавалась, собственник и банк могут составить совместное заявление и подать в орган регистрации прав для снятия обременения.
Постановление об отмене ареста (запрета) судебный пристав-исполнитель направит в Росреестр. Запись об аресте (запрете) будет погашена в течение трех рабочих дней с даты поступления в Росреестр соответствующего акта.
Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.
И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:
| Стоимость объекта | Будет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры |
| Так как участником сделки будет выступать кредитор | Покупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов |
Как происходит купля-продажа недвижимости с обременением?
К любым сделкам с обременением необходимо относиться особенно внимательно. При отсутствии знаний в области юриспруденции, решение таких вопросов лучше поручить опытному юристу.
Приобретение квартиры с обременением
Рассмотрим на примере ситуацию, когда гражданин решил приобрести собственность. Просмотрев кучу предложений на рынке недвижимости, с помощью риелтора или дав объявление о готовности приобретения квартиры, обсудив условия договора купли-продажи, гражданин наконец приобрел себе недвижимость. Но после покупке вплыл некоторый нюанс. Дело в том, что на данную квартиру имеется свидетельство об обременении. Бывший владелец квартиры проинформировал гражданина о наличии в ней доли несовершеннолетнего ребенка. Покупателя уверяют в том, что полагающаяся ребенку доля будет предоставлена ему в новой квартире, покупка которой должна произойти в самые ближайшие сроки. Продавец объясняет продавцу, что выражать беспокойство по этому поводу не стоит.
При совершении такой сделки можно столкнуться с большими проблемами, причем сценарий в этом случае может развиваться в нескольких направлениях. После попытки зарегистрироваться в регистрационной палате, могут не выдать документы на право собственности квартиры, поскольку квартира находится в обременении, а оформление прав собственности на нее возможно только при условии, что будет выделена доля ребенка. Однако все вышесказанное является мифом. Действительность же такова, что получение документов на право собственности такой квартиры, происходит в установленные сроки. И если вам удалось избежать злого умысла продавца или не стать жертвой мошенников, то исход такой сделки будет безболезненным.
Но, если одному повезло избежать проблем при покупке квартиры, то это не значит, что не возникнет их у другого покупателя. При беспечном отношении к сделкам подобного рода может возникнуть большие сложности, и даже существенные финансовые потери.
Но что же может произойти в действительности? Могут ли мошенники или недобросовестные люди воспользоваться подобными ситуациями, и если «да» — то как?
Должен ли человек выражать беспокойство, покупая квартиру с обременением? Безусловно, повод для беспокойства есть. Если продавец, покупая новую квартиру, не выделит соответствующую долю несовершеннолетнему ребенку, то в этом случае для защиты его прав вступают органы попечительства, которые могут ходатайствовать о признании договора проданной квартиры недействительным. Как показывает юридическая практика, подобные иски суд удовлетворяет, признавая, соответственно, недействительным договор купли-продажи. Суд в таких случаях считает, что составление такого договора противоречит интересам ребенка, и ущемляет его права.
Важно отметить, что ст. 208 ГК РФ не устанавливает срок исковой давности в таких случаях. Таким образом, может пройти немало времени, недвижимость может быть несколько раз перепродана, но суд исковое заявление примет, и, скорее всего, удовлетворит его.
Если органы опеки не осуществляли подачу искового заявления в суд, то ребенок, достигнув 18-ти летнего возраста, может сделать это сам, и заявить о своих правах на жилье.
Приобретение квартир, находящихся в ипотечном кредите
Разберемся с механизмом приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита. Заемщик, являющийся по совместительству владельцем квартиры, при оформлении ипотечного кредита, предоставляет в залог кредитору приобретаемое имущество. Кредитором, в данном случае, является банк.
Такой договор имеет свои особенности, которые заключаются в том, что заемщик не может распоряжаться таким имуществом, а именно: совершать с ним сделки, целью которых является отчуждение этой недвижимости. Приняв решение о продаже такой недвижимости, у продавца, скорее всего, возникнут некоторые трудности, поскольку далеко не каждый покупатель осмелится на приобретение подозрительной недвижимости при наличии свидетельства об обременении. Потенциальный покупатель относится к подобным сделкам с осторожностью, поскольку не видит оснований для безопасного оформления соглашений подобного рода.
При заключении сделок с обременением возникает проблема, суть которой состоит в том, что при их проведении следует учитывать интересы всех трех сторон, а именно: кредитора, продавца и покупателя.
Способы совершения сделок, которые можно охарактеризовать как безопасные
Если все же покупатель решился на проведение сделки с обременением, то он может попросить продавца предъявить ему выписку из ЕГРП, которая позволит узнать, какое обременение наложено на квартиру. Наличие этого документа позволит дать оценку намерениям и действиям продавца. Если он снизил величину обременения или вообще умолчал о нем, то перед тем, как решиться на совершение такой сделки, необходимо все самым тщательным образом взвесить и проанализировать.
Но может возникнуть и такая ситуация, когда с квартиры уже снято обременение, но в ЕГРП соответствующие отметки не сделаны. Этот момент является очень важным, и его необходимо учитывать перед тем, как делать выводы о намерениях продавца. Вполне возможно, что в его намерениях нет ничего плохого, а виноваты лишь чиновники, проявившие нерасторопность в своей работе.
Однако, вернемся к рассмотрению ситуации, позволяющей рассмотреть вопрос с судьбой недвижимости, с которой не было снято обременение. Насколько такая сделка будет безопасной для покупателя? Безусловно, для успешного проведения сделки, идеальным вариантом является ситуация, при которой обременение с квартиры перед передачей прав собственности будет снято. Стоит отметить, что юристы практикуют вариант, заключающийся в использовании сейфовых ячеек. Такой подход позволяет застраховать свои интересы, давая возможность продавцу получить доступ к ячейке при условии предоставления оригинала свидетельства о регистрации права собственности уже на нового владельца.
Как происходит купля-продажа недвижимости с обременением?
Самым распространенным видом обременения являются такие, которые связаны с ипотекой. Однако с подобной недвижимостью можно совершать сделки несколькими способами. Осуществление всех предлагаемых способов происходит в два этапа. Первым этапом является снятие обременения с недвижимостью, выставленной на продажу. Самой распространенной схемой, позволяющей это сделать, является погашение продавцом всей суммы задолженности в банке. Результатом таких действий будет получение всех необходимых документов на руки, позволяющих избавить недвижимость от обременений. И только после этого начинается процесс оформления купли-продажи.
Но существует и другой механизм покупки находящейся в обременении квартиры, который заключается в оформлении покупателем ипотечного кредита на квартиру, находящуюся еще в обременении. Но при заключении подобных сделок существует проблема, состоящая в том, что не каждый банк решится на выдачу подобного кредита. Если все же подобный вариант для кого-то является привлекательным, то, прежде чем воспользоваться им, необходимо получить консультацию у специалиста банка. Таким образом, обременение с квартиры будет снято, а кредитор выдаст соответствующие документы. Подписание договора купли-продажи состоится только после того, как обременение с квартиры будет снято. Далее можно приступать к следующему этапу, заключающемуся в регистрации прав собственности.
Какие еще виды обременения существуют?
Помимо рассмотренных выше сделок с обременением, могут быть и другие, к которым стоит относиться так же внимательно. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дает понять, что под обременением следует понимать приобретение гражданами, которые не являются собственниками, прав на имущество. Если говорить о собственнике, то при владении таким имуществом его права будет несколько стеснены, поскольку, как уже говорилось выше, он не вправе распоряжаться им.
Как снять обременение
Процедура снятия обременения происходит по тем же правилам, что и его наложение. В любом случае снятию должно предшествовать погашение возникшего обязательства или достижение сторонами конкретного соглашения, в том числе если снятию подлежит обременение на недвижимость поручителя. Далее заинтересованная сторона (владелец недвижимости совместно с кредитором) обращается в Росреестр, где подает заявление о погашении обременений.
Вместе с ним заявители предъявляют:
- удостоверительные документы;
- закладную с отметкой о погашении;
- иные документы, на основании которых ограничительная мера должна быть снята.
Каких-либо других документов, а также уплаты государственной пошлины не потребуется. Если основания для снятия обременения законны, регистратор рассматривает заявление и в течение 7 дней снимает ограничения.
Ограничения через опеку
Нередко родственники алкоголиков или наркоманов интересуются, как сделать продажу ими имущества невозможной. Несомненно, ожидать от таких людей адекватных действий не приходится, поэтому лучше предусмотреть все заранее. Если родственник будет признан судом недееспособным, о наложении обременения на имущество позаботятся попечительские органы. После наложения ограничений ни сам владелец помещения, ни его опекун не смогут продать недвижимость без их разрешения.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, органы опеки также устанавливают ограничения на её продажу, дабы не нарушались права ребенка. Прежде чем продать жилплощадь, собственник обязан обеспечить малолетнего гражданина другим местом для проживания. При этом жилищные условия должны быть не хуже, чем в предыдущей квартире.
Если ребенок остался сиротой, органы опеки накладывает обременение в пользу несовершеннолетнего.