Как проводить перепланировку в многоквартирном доме
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проводить перепланировку в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Согласование объединения санузла с коридором или кухней
Для жилых помещений площадь санузла можно изменить только за счет коридора или кухни. При проектировании и согласовании нужно учитывать следующие правила и ограничения:
полностью убрать кухню в жилых помещениях нельзя, т.е. речь может идти только о присоединении к санузлу ее части, либо наоборот, о выносе части помещения санузла на площадь кухни с соответствующей изоляцией стенами и перегородками;
запрещено расширять санузлы над площадями жилых комнат и кухонь нижерасположенных квартир, т.е. учитывается правило “мокрых зон”;
нельзя увеличить площадь кухни, если после работ ее часть будет располагаться под санузлом вышерасположенной квартиры;
если квартира расположена на первом этаже, либо выше над нежилыми помещениями, можно объединять санузлы с другими помещениями без применения правила “мокрых зон”, однако с надлежащей гидроизоляцией;
выход из санузлов всегда должен быть в коридоры, т.е. нельзя делать его в жилую комнату (как указывалось выше, исключение допускается для спален, когда в квартире есть еще один санузел).
Специальные требования при изменении конфигурации санузлов указаны в СанПиН 2.1.2.2645-10 для их гидроизоляции, соотношения уровня полов. Все эти моменты должен учесть проектировщик, чтобы согласование завершилось положительным результатом.
Что такое ДГИ, его полномочия при обследовании и согласовании перепланировок
Читайте также:Могут ли водителя пожизненно лишить прав?
h2
15,0,0,0,0-->
Департамент государственного имущества исполняет функции собственника столичного имущества. В отношении нежилых объектов это реализуется в следующих полномочиях:
заключение договоров аренды зданий и помещений, а также их частей, с организациями и предпринимателями;
определение целевого назначения арендуемых площадей, контроль за соответствием;
проверка соблюдения договора аренды, согласование изменений целевого назначения при перепланировках и переустройствах;
обследование арендуемых объектов, выдача предписаний при выявлении нарушений;
направление материалов для приостановления или запрета деятельности, либо для расторжения договора, если арендатор нарушает его условия, не узаконил перепланировку.
Отдельного внимание заслуживают полномочия по проверке целевого назначения объекта, соблюдению правил перепланировки. Формально, перепланировка в нежилых помещениях не нуждается в согласованиях, так как соответствующих норм в законодательстве нет. Однако это правило действует только для объектов, которые находятся в собственности организаций или предпринимателей. Так как ДГИ выступает арендодателем государственного и муниципального имущества, он вправе контролировать любые изменения в характеристиках помещений.
Рассмотрены практически все типы перепланировки квартир многоквартирного дома, допускаемые законодательством. Некоторые из них узакониваются по упрощенной процедуре, другие требуют авторского технического заключения, исходя из проекта дома. Учитывая сложность процедуры согласования с госорганами, лучшее решение — доверить этот вопрос соответствующей компании-подрядчику. Это обезопасит владельца от многих неожиданностей и неприятностей, которые могут настичь его из-за нарушения жилищного законодательства. При этом совершенно неважно — умышленно нарушены нормы или нет.
После согласования перепланировки ремонт тоже лучше доверить профессионалам — обратиться за услугой капитального ремонта под ключ. Если им займется надежная строительная компания, то вы будете уверены в качественном результате на долгие годы.
Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?
Нет, это разные понятия. Переустройство квартиры не вносит изменений в план квартиры. При переустройстве производится установка или замена инженерных сетей, электрического или сантехнического оборудования.
К таким работам относятся:
установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;
перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;
устройство новых вентиляционных каналов;
прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно.
К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении.
Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Как быстро согласовать перепланировку помещения
Специалисты в области регистрации переустройств рекомендуют обращаться к организациям, профессионально занимающимся согласованием изменений. Так собственники смогут сэкономить не только силы, но также деньги. К проверенным компаниям с допуском СРО в Москве относится «2Проектор», который функционирует на рынке уже более двадцати лет.
Компания «2Проектор» готова предложить заказчикам сотрудничество на выгодных условиях:
Сопровождение личным менеджером.
Индивидуальный подход.
Учет личных пожеланий, требований при разработке проекта.
Гарантия результата за короткий срок.
Возможность поэтапной оплаты.
Невысокие цены на услуги фирмы.
Наши юристы и проектировщики досконально знают строительные, санитарные нормы, а также нюансы законодательства. Поэтому оформление вашего переустройства пройдет без проблем, закончившись ровно за намеченные заказчиком сроки.
Бесплатная перепланировка по эскизу
Самые простые варианты перепланировки квартир могут быть согласованы на основании эскиза, предоставленного в офис госуслуг вместо комплекта проектной документации.
Эскиз выполняется на копии плана БТИ. Все внесенные изменения отображается с соблюдением масштаба.
Чаще всего по эскизу удается согласовать перепланировку лишь незначительно изменяющую план помещений квартиры. Например – снос встроенного шкафа или перенос дверного проема в межкомнатной перегородке.
Такие варианты, как расширение санузла, устройство проема в несущей стене, объединение комнаты и кухни согласовать по эскизу не получится.
Согласование перепланировки по эскизу предполагает индивидуальный подход заявленным изменениям и в каждом конкретном случае Мосжилинспекция вправе потребовать предоставления проекта и технического заключения, которые разрабатываются проектной организацией с допуском СРО.
Что будет, если сделать перепланировку без согласования?
Многие собственники решаются пригласить дизайнеров и рабочих строительных специальностей, готовых провести работы без каких-либо согласований, предполагая, что ответственности нести не придется. Если перепланировка не изменила внешний вид здания, не затронула несущие стены и вентиляционные системы (еще ряд инженерных коммуникаций), какое-то время изменения действительно могут оставаться незамеченными.
Проблемы могут проявиться, кода возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, в проведении иных сделок(например, передача квартиры в залог по ипотеке). В этом случае придется либо узаконить перепланировку, или возложить эту миссию на нового владельца. Конечно, не безвозмездно, покупатель, как правило, соглашается принять на себя решение соответствующих вопросов за хорошую скидку, поэтому иногда собственнику выгоднее самому оформить документы.
Заключение. От зарождения идеи — к ее воплощению
Многие собственники находят варианты перепланировки в свободном доступе и вызывают ремонтную бригаду, предлагая все сделать «вот как на картинке». Если рабочие имеют опыт подобной перепланировки, они быстро выполнят все работы. Но нередко бывает так, что обновленное жилье оказывается не столь удобным, как казалось, соседи жалуются, а узаконить перепланировку наиболее легким способом не представляется возможным.
Таким образом, проект (в идеале с визуализацией), нужен, в первую очередь, самим собственникам жилья. Если ответственные лица отказали в разрешении на перепланировку, стоит вчитаться в их аргументы и решить, стоит ли добиваться своего в судебном порядке. Иногда, все же, наиболее логичным решением остается принять возражения при создании нового проекта, в котором учтено все, чего требуют законодатели.
Порядок перепланировки квартир
Порядок перепланировки квартир регламентирует ЖК РФ. Перечень конкретных строительных действий, которые относятся к изменениям конструкции помещения, приведен в пп. 1.7.1 постановления Госстроя № 170 от 27.09.03.
Для того чтобы работа проводилась по закону, собственнику необходимо получить документ, который называется «Согласование перепланировки». Его выдают в срок до восьми месяцев. Вопросы, касающиеся перепланировки жилья, регулируются ст. 25 и 26 ЖК РФ. В них дано определение данного понятия и приведены основания для проведения перепланировки помещения, перечень бумаг для регистрации процедуры. На основании главы 4 ст. 26 ЖК РФ все работы по изменению конструкции помещения нужно проводить только с согласия Жилищной комиссии. В ст. 19 ЖК РФ дано определение техпаспорта. Он содержит сведения о квартире и их соответствие установленным нормам.
Вне зависимости от того, в каких домах планируется производить работы (кирпичные, панельные и так далее) список разрешенных изменений будет выглядеть так:
Перемещение сантехники.
Снос или частичный снос любых стен внутри квартиры, при условии, что они не являются несущими.
Заделка дверного проема.
Формирование новых проемов в стенах, не относящихся к несущим. В некоторых случаях допускается формирование проемов и в несущих стенах.
Создание новых перегородок или перенос существующих, при условии, что давление на плиты перекрытия будет в пределах нормы.
Перенос системы отопления без формирования дополнительных элементов сети.
Работы с полом, при условии, что они не повлияют на общую структурную целостность дома и не нанесут вреда несущим стенам.
Перенос туалета, кухни и ванной, при выполнении определенных условий. Например, нельзя размещать ванную над жилым помещением.
Замена газовых плит на электрические.
Формирование балконов и лоджий.
Создание тамбуров и изменение их конфигурации, при условии, что это не мешает соседям или выполняется с их разрешения. Например, несколько квартир могут сформировать собственный тамбур, отгородившись от остального подъезда.
Создание или уничтожение проемов во внешних стенах (окна и двери).
Монтаж различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных приспособлений, направленных на помощь малоподвижным лицам.
Превращение нескольких квартир в одну и так далее.
Главная особенность всех действующих правил и запретов, актуальных при перепланировке – их перечень меняется в зависимости от региона нахождения недвижимости. Как следствие, составить исчерпывающий перечень того, что можно или нельзя делать, фактически невозможно. Представленные ниже варианты допустимых и запрещенных видов перепланировки являются основными, актуальными для всей территории РФ. Помимо них в каждом отдельном регионе, населенном пункте или даже определенной улице могут действовать дополнительные ограничения.
Пример: В городе, которые известен своими старинными постройками, обычно запрещено размещать кондиционеры на фасадной части здания. То же самое можно сказать и о замене окон на пластиковые, остеклении балкона и так далее. Рекомендуется уточнять список в местной администрации или у частных специалистов.
Мы с радостью окажем помощь в согласовании перепланировки квартиры. Но есть изменения, которые делать нельзя. Работы, ухудшающие эксплуатационные качества дома и угрожающие жизни, здоровью и комфорту граждан, запрещены на законодательном уровне. К работам этого типа относятся:
устройство лоджии и террасы для квартиры выше первого этажа;
устройство проемов без двери между жилыми и газифицированными помещениями;
увеличение нормативной нагрузки на несущие конструкции: может произойти при устройстве стяжки, замене легких перегородок тяжелыми, размещении тяжелого оборудования;
ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;
устройство подвалов в технических подпольях;
переустройство, которое может привести к переводу помещения в категорию непригодного для проживания и т.д.
Документы, представляемые для согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке. Форма такого заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»1. В заявлении должны быть изложены цели предстоящих работ, конкретные виды переустройства и перепланировки, организационно-правовая форма подрядчика, а также сроки начала и завершения работ;
2) правоустанавливающие документы на жилое помещение в оригиналах либо нотариально удостоверенных копиях. Это договоры передачи помещений в собственность, договоры купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследства на помещение (вместе со свидетельством о государственной регистрации право собственности) и др.;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Если предусматриваются только мероприятия (работы), для которых достаточно эскизов, то они выполняются на копиях поэтажных планов. Если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки и согласования проектов, то они должны разрабатываться проектными организациями, являющимися членами соответствующих саморегулируемых организаций;
4) технический паспорт жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма). В случае если заявителем является собственник жилого помещения, согласия членов семьи не требуется. Если жилое помещение находится в общей собственности, необходимо согласие всех сособственников;
6) когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
